segunda-feira, 29 de fevereiro de 2016

Hotelaria carioca se prepara para o desafio pós-olímpico

O Globo, Glauce Cavalcanti, 31/jan

Na hotelaria carioca, a verdadeira competição virá depois das Olimpíadas. Em sete anos, a oferta de quartos em hotéis do Rio mais que dobrou, chegando aos Jogos de 2016 com 62 mil unidades. Lá atrás, quando esse boom do setor de hospedagem teve início - a reboque da demanda dos megaeventos e numa economia em crescimento - a previsão era que a maior capacidade puxaria a taxa de ocupação, a diária média e a receita do setor para cima. Com a crise, e o freio no turismo corporativo, a realidade é outra. No ambiente mais competitivo, avaliam especialistas, a tendência é de ajuste. A tarifa média pode cair e alguns hotéis podem fechar as portas ou mudar de segmento.

- Se as taxas de ocupação começarem a cair, a diária média pode recuar. O Rio sempre teve uma demanda não atendida. Daí, na comparação com o resto do país, as diárias custarem mais - explica Manuel Gama, presidente do Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (Fohb). - Haverá um ajuste. Quem não atualizar seus ativos e não oferecer serviços à altura da tarifa cobrada será afetado. Uns podem fechar; outros, mudar de atividade.

Ele diz que houve fechamento de hotéis em cidades como Belo Horizonte e Salvador após a expansão da oferta para a Copa do Mundo de 2014.

A ocupação dos hotéis cariocas recuou de 79,08% em 2011 para 72,40% em 2014, de acordo com dados da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do Rio (ABIH-RJ). Os números de 2015 não estão fechados. Em novembro, a ocupação ficou em 67%, contra 78% em igual mês de 2014. Ainda que se considere o efeito do aumento da oferta, o total de hóspedes encolheu no período, caindo de 966,9 mil para 834 mil.

- O Rio tinha um turismo corporativo muito forte, responsável por metade da ocupação. A crise derrubou essa ocupação, sobretudo com as dificuldades no setor de óleo e gás e pela crise do grupo "X", de Eike Batista. Os negócios na cidade e no estado minguaram - explica Alfredo Lopes, presidente da ABIH-RJ. - Trabalhamos focados em eventos e no segmento de lazer, que se aqueceu com o movimento de turistas nacionais.

Mesmo datas fortes no calendário carioca, como o réveillon, mostram reflexos da recessão. A ocupação para o ano novo ficou em 83%. Subiu frente aos 80% de 2014 - já com o país em crise - mas está abaixo do resultado de 2013, que foi de 86% e perde para 2012 e 2011, quando as taxas foram de 92% e 95%, respectivamente.

Parte do salto na oferta do Rio vem do fato de a cidade apresentar o melhor desempenho em diária média e ocupação no país. Esse resultado, contudo, talvez seja explicado pela oferta limitada até aqui. Segundo levantamento do Fohb, considerando estabelecimentos associados à entidade, de janeiro a outubro de 2015, os hotéis cariocas tiveram 66,8% de ocupação média, com diárias a R$ 385,70. Nesse período, São Paulo registrou 64,46% de aproveitamento, com tarifas a R$ 267,77, enquanto a média Brasil foi de R$ 61,49%, com preço médio de R$ 240,38.

De um ano para o outro, porém, o tombo foi maior no mercado carioca. Se comparado a janeiro a outubro de 2014, a diária média caiu R$ 61, contra recuo de R$ 1,76 em São Paulo e de R$ 9,60 no Brasil. Em ocupação, o percentual carioca diminui 5,4 pontos percentuais, ante 3,58 na capital paulista e 4,46 na média nacional.

- Os empresários terão de fazer uma atuação de sobrevivência, reduzir despesa, adequar-se ao mercado e compensar em serviço. É preocupante - reconhece Alexandre Sampaio, presidente da Federação Brasileira de Hospedagem e Alimentação.

A Barra concentra 35% da expansão de quartos, incluindo marcas estreladas na hotelaria internacional de luxo como Hyatt, Hilton e Trump. E a tarefa de fazer a região decolar na preferência do turista.

- Acreditamos na atração de mais turistas estrangeiros para o Rio, com a abertura de novas atrações e eventos na cidade. E no público que prefere se hospedar em redes internacionais para garantir um padrão de serviço e qualidade - afirma Silvio Araujo, diretor de Marketing e Vendas do Grand Hyatt Rio de Janeiro, que abre na Barra em março.

Laura Castagnini, diretora-geral do Hilton Barra, em operação desde abril de 2015, reconhece que o cenário na indústria hoteleira carioca mudou, mas vê a expansão como aliada ao crescimento mesmo na crise:

- Os megaeventos trouxeram produtos novos, atualizando a oferta, que tinha preços acima da qualidade. Vieram marcas internacionais que colocam um selo de qualidade no destino. Houve expansão na variedade de produtos para todos os orçamentos. O mercado e as tarifas vão se ajustar.

'O CLIENTE MUDOU'

Para Ricardo Mader, diretor da área de Hotéis e Hospitalidade da consultoria JLL para a América do Sul, avalia que o Rio precisava da mudança, mas diz que é um desafio vender a nova oferta:

- A Zona Sul teve expansão menor e isso pode reduzir o impacto nessa área. A Barra, onde o crescimento foi mais forte, pode sofrer mais.

A agenda de eventos é um pilar importante para a hotelaria, sobretudo na Barra. Em 2014, o Rio sediou 154 eventos, totalizando público de 177 mil pessoas e receita potencial de US$ 247,71 milhões, segundo o Rio Convention & Visitors Bureau. Ano passado, foram 302 eventos, com 1,4 milhão de participantes e US$ 1,86 bilhão em receita estimada. O salto é explicado pelo efeito da Copa do Mundo.

- Os hoteleiros, a exemplo do que vem ocorrendo em outros setores, precisam seguir a transformação do mundo devido a novas tecnologias e comportamentos. Vão concorrer com outros hotéis, mas também com o Airbnb. O cliente mudou - pondera Trícia Neves, sócia da consultoria Mapie.

A rede Hotéis Othon trabalha para acompanhar as mudanças. E aposta fichas no turista de lazer.

- Houve desaceleração no segmento corporativo. Temos média de ocupação de 55% (no segmento). Mas a previsão é de um novo quadro em torno de 45%. O turismo nacional vem crescendo. O grupo trabalha com 60% de turistas brasileiros - conta Tomás Ramos, diretor comercial e de marketing do grupo. - Nos últimos anos, investimos mais de R$ 80 milhões no Rio Othon Palace (Copacabana).

A união de esforços deve ajudar. Para o período dos Jogos, a ocupação na cidade já supera os 90%, diz a ABIH-RJ. Já para as Paralimpíadas, ainda está perto de 60%, diz Alfredo Lopes:

- Estamos discutindo com o Comitê Rio 2016 campanha para estimular a vinda de brasileiros.

Gama, do Fohb, lembra que destinos que sediam Olimpíadas registram alta média de 25% em ocupação hoteleira nos anos seguintes.

quarta-feira, 3 de dezembro de 2014

Nova modalidade de investimento no Brasil deve passar pela CVM e inovar mercado - InfoMoney 
Veja mais em: http://www.infomoney.com.br/imoveis/investimentos-imobiliarios/noticia/3626231/nova-modalidade-investimento-brasil-deve-passar-pela-cvm-inovar-mercado


A condo-hotéis é uma forma de aumentar a oferta e deve ser aprovado pela CVM  (Divulgação/Trivago)

BW Arpoador atrai investidores cariocas de olho no mercado hoteleiro

BW Arpoador atrai investidores cariocas de olho no mercado hoteleiro

Publicado: Segunda, 24 Novembro 2014 15:30
Categoria: Rio de Janeiro
Com o cenário econômico hoteleiro aquecido para as Olimpíadas 2016, a Incortel Incorporação e Hotelaria apresenta para investidores cariocas o Best Western Premier Arpoador Fashion Hotel, um co-branding inspirado nas criações da estilista Gloria Coelho, que abre a série de fashion hotéis no Brasil. Os interessados em expandir seus negócios serão recebidos no dia 25, às 19h30, no Villa Riso, em São Conrado, no Rio de Janeiro. 
Desenvolvido pela incorporadora capixaba, o empreendimento cinco estrelas, situado entre as praias de Copacabana e Ipanema, terá 5,4 mil m² de área construída em duas torres, com um total de 89 unidades hoteleiras. A decoração será inspirada nas coleções e obras de Gloria Coelho, com lustres, mobília e paredes estilizados. O hóspede poderá contar também com atendimento exclusivo, podendo fazer o check in no quarto, andares com quartos exclusivos para o público feminino, amenities personalizados e bicicletas à disposição. "Nosso público-alvo é o de turismo de negócios, envolvendo executivos de empresas nacionais e estrangeiras que frequentam o Rio de Janeiro a trabalho ou participam de eventos na cidade. É um cliente com um perfil exigente, quer disponível tecnologia de qualidade, gosta de comodidade sem abrir mão da sofisticação e do atendimento personalizado", diz Cecília Zon Rogerio, diretora da Incortel.
O primeiro hotel fashion do Brasil já está com 82% das unidades vendidas e leva o selo máximo da maior rede hoteleira do mundo, a Best Western. Com investimento de R$ 89milhões, a fórmula, que combina a hospitalidade hoteleira com as cores, formas e texturas inspiradas em estilistas consagrados deve movimentar o mercado hoteleiro, que segue em um bom momento.
Vantagens para o investidor
Quando se adquire uma fração hoteleira o proprietário não tem a preocupação com inquilinos, com a manutenção do imóvel, com os tributos e taxas públicas, pois o Hotel será administrado por empresa especializada permitindo ao dono da unidade/fração passar a receber os rendimentos assim que o hotel entra em operação. 
Se comparado com o investimento em unidades residenciais e comerciais para locação, a rentabilidade mensal é superior, algo em torno de 25 a 50%. Enquanto a rentabilidade residencial chega a 0,4% e a comercial fica em 0,6%, os imóveis hoteleiros rendem em média 1% depois de estabilizada a operação. 
Ao investir em hotelaria, o comprador está somando características de pecúlio e formação de patrimônio, unindo aquisição de um imóvel e renda mensal resultante da operação hoteleira. Tais benefícios têm atraído cada vez mais investidores, que consideram a unidade hoteleira como garantia de uma aposentadoria tranquila. 
Segundo Cecília, o investimento é mais vantajoso que as aplicações populares, como poupança e renda fixa, por exemplo. "O mercado hoteleiro cresce 7% ao ano e no Rio de Janeiro cresce bem acima da média nacional. Hoje, a taxa de ocupação na cidade fica acima de 80% e a demanda por quartos só tende a aumentar. Com esse cenário favorável, o hotel terá retorno superior a 1% ao mês, quando estabilizado, sendo mais vantajoso que a poupança, por exemplo, que rende em torno de 0,5%", afirma.
Outra vantagem é que o cliente terá um imóvel sempre renovado, conservado e constantemente atualizado, sem investir mais por isso, tais valores estão previstos no orçamento da própria operação hoteleira onde o rendimento mensal é livre das taxas de administração, de reserva e reposição. "Além disso, o investidor não precisa se preocupar com a mobília, que já está inclusa no preço", finaliza.

Região da Barra da Tijuca ganhará novos modelos de empreendimentos

Região da Barra da Tijuca ganhará novos modelos de empreendimentos

Tendência, que inclui hotéis, salas comerciais e lojas, é mais uma opção para investir e garantir uma renda mensal

CRISTIANE CAMPOS
Outras regiões, como a Zona Sul, também ganharão novos lançamentos como o Best Western, no Arpoador
Foto:  Divulgação
Rio - A Barra da Tijuca vai ganhar uma nova modalidade de empreendimento, reunindo no mesmo local hotel, salas comerciais e lojas. Além disso, as unidades hoteleiras não param de chegar à cidade. A maioria dos empreendimentos deve ser entregue antes das Olimpíadas, sendo uma boa opção para quem planeja investir e garantir renda mensal.
Um deles é o Vogue Square, da construtora Calçada na Barra da Tijuca, que será construído em terreno de 33 mil metros quadrados (a área pertencia ao empresário Eike Batista). O complexo com hotel terá 222 suítes, 368 salas comerciais e centro comercial com 107 lojas, além de espaço gastronômico assinado por Ricardo Amaral. O novo conceito terá ainda o Espaço Vogue Eventos, academia Bodytech e oito quadras oficiais de tênis.
Polo de negócios
“A Barra da Tijuca é hoje um grande polo de negócios,com uma expansão imobiliária consolidada e moradores de alta renda, com um dos PIBs (Produto Interno Bruto) mais altos do país. Nos últimos anos, a região atraiu diversas empresas nacionais e multinacionais que se instalaram e ajudaram a consolidar seu desenvolvimento”, diz João Paulo Matos, diretor presidente da Calçada.
Para Sandro Sawala, diretor da Sawala, a opção é interessante porque minimiza o tempo gasto no trânsito, além de trazer mais comodidade e qualidade de vida.
“Sem contar o retorno financeiro para quem investe em unidades hoteleiras. Temos percebido que este perfil de empreendimento atrai também os pequenos poupadores”, lembra.
Fachada do Vogue Square, na Barra da Tijuca
Foto:  Divulgação
Mais opções para investir na cidade
Outras regiões também se destacam na cidade e são alternativas para reforçar o orçamento. Entre elas estão a Incortel com o Best Western, no Arpoador, o Holiday Inn, da Odebrecht no Porto Maravilha, e o Soft Inn Rio Business, da STX na Rua do Resende, também no Centro.
Segundo Cecília Zon, diretora da Incortel, o investimento nas unidades hoteleiras é mais vantajoso que as aplicações populares, como poupança e renda fixa. “O retorno com este tipo de investimento pode ser superior a 1% ao mês, quando o hotel está estabilizado, sendo mais vantajoso que a poupança, por exemplo, que rende em torno de 0,5% ao mês”, afirma Cecília.


    O que são fracões imobiliárias hoteleiras?

    O que são fracões imobiliárias hoteleiras?

    SIMPLICIDADE
    O investidor assina todos os instrumentos necessários à administração hoteleira quando da aquisição de sua fração imobiliária hoteleira, ficando a administradora hoteleira responsável pela gestão do empreendimento e remuneração do investidor

    LIQUIDEZ
    A venda da unidade respeitará os mesmos tramites da venda de qualquer outro imóvel no mercado imobiliário.

    AQUISIÇÃO E ALIENAÇÃO
    O custo de aquisição é somente o valor de cada fração adquirida, podendo o proprietário alienar suas frações sempre e quando desejar a terceiros.

    FRACIONAMENTO DO INVESTIMENTO
    O investimento em frações possibilita o acesso de investidores a empreendimentos de grande porte, aos quais não teria acesso caso não fosse organizado dessa forma.

    VANTAGENS
    Aquisição de uma propriedade imobiliária hoteleira em uma zona nobre da cidade do Rio de Janeiro.

    GESTÃO
    A gestão do hotel fica a cargo de uma administradora hoteleira com grande experiência do segmento,
    e estará afiliado a bandeira internacional Best Western.

    IMÓVEIS
    O investidor passa a ser proprietário de uma fração imobiliária destinada a uso hoteleiro através
    da escritura pública do imóvel.


    fatores de risco
    Antes de tomar a decisão de adquirir frações/unidades imobiliárias em empreendimentos hoteleiros, os potenciais compradores devem considerar cuidadosamente todas as informações constantes deste material de oferta, em especial os riscos mencionados abaixo. Os negócios, situação financeira e resultados das operações do empreendimento Best Western Premier Arpoador Fashion Hotel (“BW Arpoador”), bem como o valor patrimonial do bem adquirido, podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer desses riscos e, por conseguinte, impactar no empreendimento/investimento imobiliário.
    1) A venda de frações/unidades imobiliárias hoteleiras atreladas a contratos de aluguel é uma espécie em desenvolvimento de valor mobiliário no Brasil. Portanto, sujeito às volatilidades tanto do mercado de valores mobiliários quanto do mercado imobiliário, de forma que não se pode afirmar que o ativo ora adquirido irá manter, a longo prazo, seu valor atual.
    O investimento em valores mobiliários negociados em mercados emergentes, tal como o Brasil, envolve, com frequência, maior risco em comparação a outros mercados mundiais. O mercado brasileiro de valores mobiliários é substancialmente menor, menos líquido e mais concentrado, podendo ser mais volátil do que os principais mercados de valores mobiliários mundiais, como, por exemplo, o dos Estados Unidos.
    2) O empreendimento hoteleiro será alugado e operado por terceiros e dependerá da administração destes. A má administração do empreendimento poderá afetar adversamente sua situação financeira e sua imagem. O empreendimento, de acordo com o previsto na convenção de condomínio pro-indiviso, será gerido por uma administradora de hotéis. Os contratos de administração geralmente são de longo prazo e contém condições de rescisão motivada ou imotivada, mediante pagamento de indenização, o que dificulta a rescisão unilateral imotivada. Não há como garantir que os serviços prestados terão a qualidade esperada ou que o empreendimento será administrado de forma satisfatória. A má qualidade na prestação de serviços ou a má administração do hotel poderão afetar negativamente a imagem do empreendimento, e consequentemente o seu resultado.
    3) O recente crescimento nos setores turístico e hoteleiro do Brasil e da cidade do Rio de Janeiro poderá não ser mantido após a realização dos eventos esportivos dos anos 2014 e 2016, o que pode impactar no resultado do empreendimento.
    O setor hoteleiro no Brasil vem passando por franca expansão nos últimos anos, crescendo acima do PIB a mais de 10 anos. Não há como garantir que após os eventos esportivos de 2014 e 2016 o crescimento do número de turistas vá aumentar, como ocorreu em outros países que sediaram Copas do Mundo e Olimpíadas. A eventual queda nos números de visitação por turistas poderá diminuir a taxa de ocupação e/ou do valor cobrado para o uso do empreendimento, impactando negativamente o resultado.
    4)A crescente consolidação do setor hoteleiro no Brasil poderá exercer pressões nas margens e resultado operacional do empreendimento hoteleiro que será desenvolvido sobre o Imóvel.
    Os principais riscos inerentes a empreendimentos hoteleiros são: (i) mudanças relevantes na situação
    macroeconômica brasileira ou mundial, inclusive no que concerne à ocorrência, duração e intensidade de recessões; (ii) aumento relevante dos custos operacionais, inclusive aqueles causados por conta de eventos da natureza; (iii) indisponibilidade de crédito ou disponibilidade de crédito em condições menos favoráveis do que as atuais; e (iv) crescimento no número de concorrentes, aumentando a oferta e diminuindo margens de lucro.
    A profissionalização e a consolidação do setor podem resultar em competidores cada vez mais estruturados e com um poder de barganha crescente junto a clientes e fornecedores, o que pode levar o empreendimento imobiliário a ter que diminuir preços de diárias, aumentar os seus gastos com divulgações das marcas que opera e aumentar programas de promoção. Se a empresa administradora do hotel não for capaz de responder eficazmente a essa competição crescente, a ocupação do empreendimento hoteleiro e o preço cobrado pelas diárias podem diminuir, afetando adversamente seus resultados financeiro e operacional.
    5) Recessões econômicas podem reduzir, interromper ou levar à substituição dos serviços por outros
    concorrentes de menor preço. Esses fatores poderão reduzir a ocupação do empreendimento hoteleiro, afetando adversamente seu resultado.
    A utilização dos serviços por consumidores está diretamente relacionada às condições econômicas locais, nacionais e internacionais, como também à renda do público-alvo do empreendimento, ao crescimento do PIB e ao aumento do poder aquisitivo resultante de mudanças na política monetária relativas às taxas de juros e ao controle inflacionário. Em períodos de instabilidade ou recessão econômica os consumidores poderão reduzir significativamente a demanda pelos serviços oferecidos ou optar por outros de menor preço. Mudanças nas políticas monetárias governamentais que impliquem aumento da taxa de juros, variação cambial e redução do poder de compra dos clientes podem impactar adversamente o empreendimento. Também poderão afetar negativamente o empreendimento mudanças nos aspectos sociais e políticos locais, nacionais e internacionais.
    6) A valorização de imóveis verificada nos últimos anos poderá não se manter em períodos futuros, podendo haver desvalorização dos imóveis.
    O valor de mercado de imóveis poderá não acompanhar o crescimento observado nos últimos anos, o que pode impactar adversamente o valor de cada fração imobiliária ofertada, e, consequentemente, do imóvel como um todo. A escassez de financiamentos ou aumento de taxas de juros podem diminuir a demanda por imóveis residenciais, comerciais ou hoteleiros, podendo afetar negativamente o valor do imóvel hoteleiro.
    Ademais, caso a economia entre em estado recessivo, pode-se observar um decréscimo ou estagnação no valor do imóvel hoteleiro, o que poderá impactar adversamente no valor das frações imobiliárias objeto da Oferta.
    7) Em caso de resultados negativos decorrentes da operação, e não havendo saldo de caixa, a operadora hoteleira será instada a realizar aportes de capital para cobrir as necessidades do caixa, o que poderá impactar negativamente na remuneração dos investidores até a regularização desta situação.
    Caso a operação hoteleira tenha resultados negativos, e não havendo saldo de caixa, a operadora hoteleira poderá ser instada a realizar aportes de capital que visem cobrir despesas ou custos da atividade hoteleira. Nesse caso, a operadora se tornará credora do empreendimento, devendo ser ressarcida dos valores aportados. Assim, caso sejam auferidos resultados negativos na forma descrita acima, a remuneração variável será impactada negativamente, devendo ser reduzida até a quitação do saldo devedor.

    Esclarecimentos
    As ofertantes declaram serem responsáveis pela veracidade, consistência, qualidade e suficiência das
    informações prestadas por ocasião do registro e fornecidas durante a distribuição.
    Leia todo o material relacionado a esta oferta antes da aquisição das frações ofertadas, em especial
    a seção fatores de risco.
    http://www.incortel.com.br/seja-investidor
    http://www.bwpremierarpoador.com.br/fatores-de-risco
    http://www.secovi.com.br/files/Downloads/manual-hotelariapdf.pdf
    Os investidores devem ler a Seção “Fatores de Risco” da oferta para conhecer os riscos a serem
    considerados antes de investir no Fundo.
    A decisão de investimento demanda complexa avaliação de sua estrutura, bem como dos riscos
    inerentes aos valores mobiliários ofertados. Recomenda-se que os potenciais investidores avaliem
    juntamente com sua consultoria financeira os riscos de pré-pagamento, inadimplemento, liquidez e
    outros associados a esse tipo de ativo.
    A distribuição não conta com classificação de risco de Agência classificadora de riscos.
    Esta apresentação contém informações e perspectivas de desempenho acerca do empreendimento e
    do mercado imobiliário, que envolvem riscos e incertezas.
    Embora as informações constantes desta apresentação tenham sido obtidas de fontes idôneas e
    confiáveis, e as perspectivas de desempenho do empreendimento sejam baseadas em convicções
    e expectativas razoáveis, não há garantia de que o desempenho futuro seja consistente com essas
    perspectivas. Os eventos futuros poderão diferir sensivelmente das tendências aqui indicadas.


     CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados. Antes de aceitar a oferta leia com atenção os fatores de risco.